Domki bez pozwolenia

Coraz więcej osób decyduje się na budowę domu. Dużym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości do 35m². Tak zwane domki bez pozwolenia stają się świetną alternatywą dla mieszkań, a z drugiej strony ta opcja minimalizuje konieczność załatwiania szeregu zezwoleń i formalności. W efekcie niewielkie domy powstają przy stosunkowo niskich nakładach finansowych, a uproszczone procedury i brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę są bardzo atrakcyjną wizją.

Jak postawić dom bez pozwolenia?

Przepisy prawa budowlanego zgodnie z art. 30 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane możliwość postawienia parterowego domku letniskowego bez pozwolenia, jeśli powierzchnia dolnej kondygnacji nie przekracza 35 metrów kwadratowych. Poddasze nie może mieć przy tym charakteru użytkowego. Poza tym na każde 500 metrów kwadratowych powierzchni działki może przypadać co najwyżej jeden taki wolnostojący budynek.

Warunki zabudowy

Domek letniskowy musi spełniać określone warunki, by mógł być postawiony na podstawie zgłoszenia budowy:

  • maksymalnie 35 m² powierzchni dolnej kondygnacji;
  • do 2,2 m wysokości pomieszczeń; 
  • posiadanie źródła wody (niekoniecznie nadającej się do spożycia przez ludzi) – miejsca pobierania lub dostawy z ujęć poza granicami działki; 
  • pojemniki na stałe odpady w odległości minimalnie 3 m od okien i drzwi, 2 m od granic działki.
  •  

Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania

Kolejnym ograniczeniem może być miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Należy się z nim zapoznać najlepiej przed zakupem działki i decyzją o budowie. Jeśli nie istnieje taki dokument jak miejscowy plan zagospodarowania, może być wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to z niejednoznacznych zapisów Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 50 i 59) i wiele zależy od tego, jaka jest interpretacja konkretnego urzędu.

Niezbędna dokumentacja

Aby zgłosić budynek rekreacji indywidualnej, należy złożyć formularz zgłoszeniowy w miejscowym starostwie lub w urzędzie miasta na prawach powiatu, w wydziale architektoniczno-budowlanym. Wzór formularza jest dostępny na stronie internetowej Ministerstwa Przedsiębiorczości i Technologii lub właściwego urzędu.

Zgłoszenie powinno zawierać określenie, zakres i sposób wykonywania robót oraz przewidziany termin rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączyć:

– oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
– szkice lub rysunki obrazujące zamierzenie budowlane, czyli mapka terenu z zaznaczonym   usytuowaniem obiektu, rzut i elewacje,
– dowód uiszczenia opłaty skarbowej,
– prośba o natychmiastowe rozpatrzenie wniosku i wydanie zaświadczenia o tym, że nie ma podstaw do wniesienia sprzeciwu przed upływem 21 dni.

Po złożeniu formularza należy odczekać 21 dni – jest to czas dla starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu) na faktyczną i prawną ocenę zgłoszenia – jeżeli w tym czasie nie wniesie sprzeciwu, to wówczas jest to jednoznaczne ze zgodą – tzw. „zasada milczącej zgody” i uprawnia do rozpoczęcia robót. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może również przed upływem 21 dni wydać zaświadczenie o braku sprzeciwu, jednoznaczne z uprawnieniem do rozpoczęcia budowy domku bez pozwolenia na budowę.

 

Trzeba pamiętać o tym, że inwestycja musi być określona jako dom rekreacji indywidualnej. W przypadku konieczności uzupełnienia dokumentów inwestor otrzyma postanowienie zobowiązujące go do dopełnienia formalności w określonym terminie. Jeśli tego nie zrobi, zostanie wniesiony sprzeciw. Poza tym może się okazać, że brak zezwolenia na budowę domu do 35 m² będzie związany z obawą o niekorzystny wpływ inwestycji na stan środowiska (zwłaszcza gdy chodzi o tereny chronione przyrodniczo).